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羿飞:落户新政——房地产新机遇,了解一下?

2019-5-22 11:22| 发布者: admin| 查看: 4525| 评论: 0|原作者: 羿飞谈互联网金融

摘要: 4月8日,国家发展改革委官网发布的《2019年新型城镇化建设重点任务》通知,是对未来十年中国房地产市场影响最大,最深远的一个政策文件,跟每个人息息相关。

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4月8日,国家发展改革委官网发布了《2019年新型城镇化建设重点任务》的通知。这份通知不夸张的说,是对未来十年中国房地产市场影响最大,最深远的一个政策文件,跟每个人息息相关。羿飞来聊一些对这个文件内容的看法,给大家未来在房地产方面的投资做些参考。

先来看一下内容:

根据2014年11月国务院发布的《关于调整城市规模划分标准的通知》 (国发2014第51号文件) ,我国城市被划分为五种标准: 

(1)超大城市:城区常住人口1000万以上;(俗称一线城市)  

(2)特大城市:城区常住人口500万至1000万;(俗称二线城市)  

(3)大城市:城区常住人口100万至500万,其中300万以上500万以下的城市为Ⅰ型大城市,100万以上300万以下的城市为Ⅱ型大城市;(俗称三四线城市)  

(4)中等城市:城区常住人口50万至100万;(俗称五线城市)  

(5)小城市:城区常住人口50万以下,其中20万以上50万以下的城市为Ⅰ型小城市,20万以下的城市为Ⅱ型小城市。(俗称小县城,不入线)

 

下面到了羿飞解读时间:

看起来本次政策,大中小兼顾,阳光普照。实际上,我们知道,超大城市就是我们俗称的一线城市,经过了过去二十年的跨越式人口流入和发展,目前规模已经非常庞大和臃肿,城市资源是不可能或者说是非常难再承载更多人口了。所以不要相信那些什么鬼积分落户政策,这些城市长期看调控目标都是减少人口,最多是不降低已经很不错。这些城市目前的政策都是积极的在赶人走,淘汰人口密集型的传统产业,做产业升级,提高人口质量的事情。所以那些促进积分落户的政策,看看就好,门槛很高,所以这些城市从人口数量方面,未来十年都不会有太大的增长和变化,城市的房产价格提升空间也就会变小。

其次再看影响最不利的,就是人口远达不到100万的小城镇。例如很多地级市下面,都有不少县城和村镇,人口在几万人到20-30万人不等的。这种类型的小城镇,除了极少数一些在旅游业方面有价值的以外,明显大多数都是要引导人口迁移的,也就是说人口会流出到本次政策最倾向的大型城市(二三四线)。

 

再说二线城市,精确的分类是特大城市。这类城市多数是省会,在其区域范围内都是有足够的竞争力和吸引力的。可以说既不需要像超大城市那样去进行人口挤出,也不需要给予特殊的政策照顾。预计未来二线城市会承载一些一线城市挤出人口,以及一些周边中型城市的升级流入人口。所以整体上众多的省会等二线城,十几年以后人口规模会有点类似于现在的一线城市,到时候也会面临规模的资源压力,但从现在的规模看,发展空间也是不小的,走向这些城市不会是最大的收获但是也不会属于犯错。

事实上现在的二线城市,如果不是受到限购政策的压制,房价不会是现在的样子,应该是属于低估状态。所以在未来限购解除以及继续人口稳定流入的情况下,房价是有想象空间的。

 

最后说说,本次户籍改革政策,或者说人口迁移2.0版本,可能受益最大的三四线城市吧!

在以往,除了一二线城市以外的房地产市场是不被看好的,这多多少少是受到了日本房地产市场的影响,因为整个日本除了东京大阪等几个大中型城市以外,小城市基本都消失了,东京一个城市3700w,占比接近整个日本总人口的近三分之一。除了这些大城市以外,小城市的房价一落千丈在日本的巅峰90年代以后再未曾恢复。所以很多人都会有这样的担忧,就是中国也会人口不断走向一线城市,而中小城市则逐步变成空城,以后人人多套房子无人问津。


这个看法也是有一定道理的,但是忽略了中国巨大的人口基数。中国也30%人口都集中到一线城市去?日本只有东京一个核心,即使中国一线城市发展北京、上海、粤港澳三个大核心都市带,每个都市带的物理容纳上限也就是类似东京的3、4千万人。中国14亿的30%可是4亿多人口。这几个城市都变成上亿人口的怪兽吗?至少目前的科技水平是无法承载的。

所以未来中国更大的可能是三个超大都市带附近各有5000w人口,已经是新的世界最大都会,这样是1.5亿。而现在30个左右二线城市则发展到类似于现在的一线城市规模,人口2000w左右,这样是6亿。还剩下6亿多人口,分散在200多个中型城市,那每个城市也会有300万人左右,放眼全球,仍然是大城市的人口级别,城市的功能不会衰竭。目前中国的中型城市实际上总人口不少,只是城区人口占比低,所以大力发展周边人口进城,提高城市化率是有非常巨大的潜力的。

 

所以这次的人口迁移2.0计划,是从开放户籍入手,但绝不仅此而已,相信还会有更多的配套陆续出来,核心目标就是把每个城市周边的人口都集中到城区,扩大城区人口规模,推进城市化比例。

一二线城市,因为以往的发展比较领先,所以在整个辖区中市区人口占比已经比较高了,所以相对发展空间小一些。而中国放眼看去,整个城市人口几百万,城区只有百万规模的城市比比皆是,这些地方都会是未来城市化增速最快的地区。

所以羿飞认为,应该改改以往对中国三四线城市房产空间的看法了。不是原有的分析是错误的,而是行政的力量即将改变基础人口结构。在中国,投资看政策,D说哪里行,就走向哪里。D说哪里不行就离开哪里。


大家可以仔细看看自己熟悉的周边,是不是具备以下几个条件:

1. 城区人口100万左右,在政策覆盖范围内。

2. 整个城市的总人口在300-500万,说明还有向中心城区集中的潜在人口资源。

3. 已经有或者明确规划,即将有通向一线城市的高铁,这说明在未来的区域同等级城市竞争中更容易胜出。

4. 如果是高铁能1.5-2小时到达一线城市就更好了,谁知道以后科技发展高铁能提速到什么程度。没准哪天一不小心就成一线京沪粤三大宇宙级都市带成员了。


符合以上特征的城市,在未来十几年,城区人口可能会至少翻倍,提供了巨大的房地产消化能力,房价自然会有好的表现。希望大家能够把握历史机遇。

 

有投友问,能不能预测一下房价,这样感受可能更直观一些。因为各地的房价差异巨大,一个城市里都有至少50%的区别,所以是没有绝对值的,有个幅度比例可以参考。

 

例如目前一线城市即超大城市,羿飞认为未来10年可能房价涨幅最多50%左右,因为属于不鼓励人口流入的地区,其价格上涨只能是跑赢通胀水平略高。

当前一线城市房价普遍在6-10万,也就是10年后达到平均9-15万一平。

 

二线城市即特大城市,人口流入速度会与现在相似比较稳定,城市体量发展到近似现在一线城市的规模,羿飞认为未来10年房价应该能翻倍。

即由当前的2-4万,上涨到10年后的4-8万一平。

 

三、四线城市,即政策鼓励发展规模最快的中大城市,人口有望进入快速发展阶段,在各种鼓励和配套的引导下,10-20年人口数翻倍不是梦。预计城区人口会在100-300万之间,普遍发展到300-500万。越是处于目前过了门槛,属于人口流入目标,但人口数还比较少的城市,其增长空间也就越大。

看好房价有增长2倍的空间,即由目前的7000-10000元区间,增长到平均2-3万元一平。

 

另外就是要结合人均收入去看,10多年后,应该一线城市的人均收入已经接近发达国家平均水平。二三线城市会有差不多人均收入翻倍的空间,这些都是支撑房地产这个目前中国最大的固定资产不会崩盘的因素,有区别的只是在不同的城市可能机会差异比较大。

 

 


是,大家一定要注意政策导向,即人口只有几万到几十万,会不断流出的小城镇。人均收入可能会略涨,但是大家都会存钱去大城市置业和迁移已成定局。随着人口流出房价不仅不会上涨,可能会跌成翔。


前些天在社交媒体上被热传的这几个小城镇房价截图,价格是如此的迷幻,让人感觉像是穿越了20年一样。很多人放言要去抄底,当然相信只是开开玩笑,即使去抄底了您也只能做接盘侠。

其实这可能是十几年后大多数小镇所要面临情况的提前预演。所以说房地产价格这个事情,真的不要谈情怀,也不要谈当地的房价收入比。就看人口流入还是流出,只要人口流入老的房子就一直有人住,新的人口就要从价格上竞争资源。如果是人口流出的城市,即使人均收入有所增长,钱也花不在当地,置业也要去大城市,当地的房产只能越来越无人问津,空置率不断提高。

 

最后汇总一下,做了个表格给大家参考,希望大家在未来的投资和资产配置中有所帮助。请注意,投资有风险,尤其是房地产虽然长期向上,但是会有波动,注意杠杆率,要使用自己日常稳定收入和现金流可以覆盖和承受的杠杆率,才能分享到财富盛宴。


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